Reabilitação urbana: em que situações poderá ser possível recuperar IVA pago a mais?

O enquadramento fiscal das obras de reabilitação urbana tem sido objeto de esclarecimentos, nomeadamente quanto à aplicação da taxa reduzida de IVA em determinadas operações.

Em outubro de 2026, foi divulgado um entendimento da Autoridade Tributária relativo a projetos localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), esclarecendo situações em que construtores e promotores imobiliários poderão recuperar IVA anteriormente suportado à taxa de 23%, quando estejam reunidas as condições legais para a aplicação da taxa de 6%.

A possibilidade de correção depende, entre outros aspetos, do enquadramento concreto do projeto, da situação da área de reabilitação e da forma como o imposto foi liquidado ou autoliquidado.

Por esse motivo, não basta que um imóvel esteja localizado numa ARU para que a taxa reduzida seja automaticamente aplicável. É necessário analisar os requisitos legais e a documentação de cada operação.

O que devem verificar as empresas?

1. A localização e o enquadramento urbanístico do projeto.

2. As condições legais necessárias à aplicação da taxa reduzida.

3. As faturas e os documentos contabilísticos relacionados com as obras.

4. A forma como o IVA foi liquidado e declarado.

5. A possibilidade de correção dos valores, quando exista fundamento legal.

Uma análise contabilística e fiscal atempada pode ajudar a identificar situações que merecem revisão e a evitar erros com impacto financeiro.

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